中國(guó)儲(chǔ)能網(wǎng)訊：近日，某地一小區(qū)物業(yè)發(fā)通告，為加強(qiáng)小區(qū)消防安全管理，所有新能源車(chē)輛禁入地下車(chē)庫(kù)停放。該通知一經(jīng)發(fā)布便引發(fā)廣泛關(guān)注。不少購(gòu)買(mǎi)了新能源汽車(chē)的業(yè)主對(duì)此非常不解：自己花十余萬(wàn)元買(mǎi)的車(chē)位，每月還要繳納120元管理費(fèi)，卻被告知車(chē)位不能使用。
一石激起千層浪，各種質(zhì)疑聲接踵而至。小區(qū)物業(yè)以新能源汽車(chē)存在“電池自燃”風(fēng)險(xiǎn)為由，發(fā)布通告限制業(yè)主權(quán)利的行為是否有效？是否涉嫌違法？在小區(qū)消防管理方面，物業(yè)扮演什么樣的角色？……記者就此采訪了北京福茂律師事務(wù)所主任時(shí)福茂。
他認(rèn)為，新能源汽車(chē)如今已經(jīng)十分普及，國(guó)家也在大力推進(jìn)新能源車(chē)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。小區(qū)物業(yè)“一刀切”禁止新能源汽車(chē)駛?cè)胪７诺叵萝?chē)庫(kù)的做法，如果沒(méi)有合同依據(jù)，單方發(fā)布禁令，是不合理的，超越了自身權(quán)限，甚至是違法的。
物業(yè)有權(quán)對(duì)小區(qū)及業(yè)主實(shí)施管理么？
時(shí)福茂表示，物業(yè)是居民住宅區(qū)消防安全的直接管理責(zé)任人之一。物業(yè)在依法依約履行義務(wù)時(shí)，也扮演著執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施的角色。根據(jù)民法典第286條，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法予以配合。
時(shí)福茂認(rèn)為，比如對(duì)于高層住宅的消防安全，業(yè)主負(fù)有配合義務(wù)。應(yīng)急管理部發(fā)布的《高層民用建筑消防安全管理規(guī)定》明確規(guī)定，業(yè)主單位、使用單位應(yīng)當(dāng)督促并配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者統(tǒng)一管理人做好消防安全工作。
但是，這是否就意味著物業(yè)可以發(fā)布公告，禁止業(yè)主的新能源汽車(chē)駛?cè)胪７诺叵萝?chē)庫(kù)呢？
時(shí)福茂表示，必須明確的是，業(yè)主才是小區(qū)的主人。物業(yè)管理，是管理的設(shè)施、設(shè)備，而不是管理業(yè)主。物業(yè)應(yīng)擺正自身角色定位，物業(yè)是服務(wù)者，其與業(yè)主之間是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，而不是管理與被管理的關(guān)系。
根據(jù)民法典，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，涉及業(yè)主共同利益的重大事項(xiàng)應(yīng)由業(yè)主共同決定。
除非業(yè)主在購(gòu)車(chē)位合同、租賃合同或小區(qū)管理規(guī)約中已事先明確禁止新能源車(chē)停放，否則物業(yè)單方發(fā)布禁令缺乏依據(jù)。物業(yè)發(fā)布新能源汽車(chē)駛?cè)胪７沤?，將小區(qū)的安全管理責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主，其實(shí)是越權(quán)行為，侵害了業(yè)主的合法利益，是違法的。
如何兼顧保障消防安全與尊重業(yè)主權(quán)利？
時(shí)福茂說(shuō)，實(shí)踐中，物業(yè)應(yīng)依法依約履行責(zé)任義務(wù)，比較合理的做法是通過(guò)科學(xué)管理和技術(shù)提升來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)。比如，由于地下車(chē)庫(kù)屬于封閉空間，物業(yè)如認(rèn)為發(fā)生起火難以迅速消除危險(xiǎn)，應(yīng)通過(guò)加強(qiáng)對(duì)消防設(shè)施、設(shè)備的檢查、維護(hù)和管理達(dá)到防患于未然的效果。
同時(shí)，物業(yè)應(yīng)當(dāng)尊重業(yè)主權(quán)利，對(duì)于涉及限制業(yè)主權(quán)利事項(xiàng)，應(yīng)進(jìn)行充分論證討論，避免“一刀切”做法損害業(yè)主合法權(quán)益。
